太原某新建大型小區。本報記者王蕾攝
【資料圖】
跌宕起伏，困境求生。
縱觀2022年的山西房地產行業，多種多樣的需求端寬松政策未能給銷售帶來明顯起色，市場遠超預期的深度調整讓房企艱難喘息。保交樓、穩民生成為監管施政重心，熬過寒冬成為行業共同心聲。
寒夜破曉。年尾金融支持房地產16條措施的橫空出世，釋放出政策預期發生重大轉變的明確信號；時隔多年上市房企借殼重組、再融資的再次“開閘”，讓行業曙光初現。省統計局近日發布的信息也顯示，去年，全省上下全力以赴“保交樓、穩民生、保穩定”，堅決維護購房者的合法權益。全年來看，全省房地產下行態勢得到有效減緩。不過，積極態勢背后仍暴露出供需兩端乏力、企業信心不足等問題。
艱難探底
“難，確實是難。原本業界對2022年的房地產市場表現頗多期許，但實際上并不樂觀。”太原一家中小房企的策劃總監告訴記者，盡管他們已千方百計促銷售抓回款，但銷售業績同比還是大幅下滑。
“當前首要任務是生存，然后才是謀發展，還有很多保交樓、還貸款，包括給員工發工資等任務和剛性支出。”另一家房地產央企山西分公司的高管表示。
據統計，2022年，受宏觀經濟下行、新冠疫情反復以及前期調控政策對市場傳導作用的滯后顯現等因素影響，全省房地產開發投資持續走低。全年全省房地產開發投資完成1764.2億元，下降9.3%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大18.3個、1.6個和1.3個百分點。
房屋施工面積的增速也有所回落。數據顯示，全省房屋施工面積25350.5萬平方米，增長1.7%，增幅比上年回落12個百分點，比一季度、上半年和前三季度分別回落8.7個、3.4個和0.2個百分點。其中，房屋新開工面積3453.9萬平方米，下降20.6%，連續9個月呈下降態勢。
放眼全國，今年1月17日，國家統計局發布的數據顯示，2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%。
據克而瑞研究中心統計，2022年，僅有10余家上市房企公開披露了年度銷售目標，較往年40家左右的水平銳減。
供需乏力
樓市深度調整，土地拍賣亦難獨善其身。
克而瑞研究中心數據顯示，2022年的集中供地主要呈現四大特點：一是成交規模逐批次遞減，供地計劃的完成率偏低；二是土地拍賣政策一路寬松，但總體效果不佳；三是央企國企、地方城投平臺拿地踴躍，民企投資幾乎暫停；四是城市分化進一步加劇。
目光回到山西，去年，全省商品房銷售面積2256.7萬平方米，下降29.6%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大11.6個、2.7個和3.0個百分點。其中住宅銷售面積2152.2萬平方米，下降29.1%，商品房銷售額1514億元，下降30.2%。
此外，全省房企到位資金的降幅也在持續擴大。2022年，全省房地產開發企業到位資金2031.1億元，下降20.2%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大14.5個、2個和3.3個百分點。其中，國內貸款62.3億元，下降44.9%，自籌資金800.2億元，下降11.4%，定金及預收款710.5億元，下降26.8%，個人按揭貸款365億元，下降22.6%。
從市域看，2022年房地產開發投資呈增長態勢的市僅有忻州、大同和晉城，商品房銷售面積除呂梁增長外，其余10個市均下降。
曙光出現
在一片沉寂中，2022年末的政策暖意令行業振奮——尤其是金融支持房地產16條措施、證監會對股權融資優化調整五項措施的相繼推出，令房地產業從業者興奮不已，也讓行業看到了曙光。
“事實上，監管層支持行業發展的態度非常明確，按輕重緩急從各個層面漸次落地，政策推出本來有自身的周期和邏輯，并不是到了年尾才突然轉暖。”一位業內人士對記者說。
回溯2022年地產政策“簡史”：年初，陸續優化調整房地產政策，包括放松限購、降低首付比例和房貸利率、發放購房補貼、減少限售年限、降低交易稅費等以促進居民購房需求回升；7月，“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件，各地由一城一策激發購房需求轉向保交樓紓困；11月8日，銀行間市場交易商協會宣布，將繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業發債融資；11月23日，央行、銀保監會下發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》；11月28日，證監會決定在股權融資方面調整優化五項措施（簡稱“新五條”）。
山西大學經濟與管理學院教授楊威表示，去年前三季度房地產政策主要是以促需求、保交樓為主，到第四季度，支持房企融資的政策力度快速增加。“這是一個很重大的變化，房企再融資的開閘，其核心是通過有邊界的松綁，激活房地產板塊，穩定金融市場，穩定房地產上下游產業鏈。”楊威說。
“政策面向好的力度、廣度都全面超出了業內的預期。”有業內人士告訴記者，“政策不止‘三支箭’（指從信貸、債券和股權三個渠道給房地產輸血），或許還有‘第四支箭’，即內保外貸解決美元債問題。”而業內已漸漸形成一個共識，即保持這些調控政策的連續性，有利于積極引導我省房企轉型升級，推動全省房地產業向新發展模式平穩過渡，確保房地產業穩定健康發展。
本報記者王蕾
標簽： 房地產市場
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