(原標題:物業板塊聞風上漲!行業還有多大修復空間?)
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隨著房地產行業邊際改善,物業管理板塊也聞風上漲。
截至今日收盤,物業板塊上漲2.9%,三木集團(000632.SZ)、中國武夷(000797.SZ)、新黃浦(600638.SH)、南國置業(002305.SZ)漲停。拉長周期看,自10月31日觸底反彈以來,板塊累計上漲16%,跑贏滬深300同期10個百分點。超額收益明顯。
民生證券認為,本輪物業板塊的上漲主要驅動因素是預期的改善帶來基于PB的價值重估,體現為應收賬款惡化程度有限,市場對民營物企的持續經營能力逐步予以肯定,對現金等資產端價值予以重估。
具體來看,受地產行業深度調整與上半年龍頭物業等事件影響,市場質疑地產開發端調用物業現金流的可能性較大,部分投資者甚至對物業管理公司作出了較為極端的兩大假設,即現金流質量不佳與應收賬款端持續失血。
目前該預期逐漸扭轉,主要是由于1)近期地產刺激政策如“第二支箭”、“16條”、“保函”等的密集發布,在融資端對房企給予明確支持,促使市場對地產信心有所提升,物管行業短期內邊際改善。
2)今年以來地產開發端銷售改善有限,對管理層而言,其在物企持股比例較高,且地產開發業務好轉尚需時日,“調用物業資金救開發”的可能性持續減弱,現金流的質量與關聯交易的安全性逐步為市場接受。
總體而言,市場對物業管理行業的擔憂逐漸緩解。
智通財經APP獲悉,物業公司的本質是為已簽約管理的小匙提供基礎管理服務和增值服務,并因此收取一定的管理費。物業公司目前仍處于第一階段,即規模增長。而主要成長來自于在管面積的增長。
在管面積的增長既可以是內生于關聯房企竣工面積交付,也可以是物管公司拓展第三方開發項目獲得管理面積。通常物業公司物業費收繳率高,存量項目收入確定性強,因此物業公司的業績增長應該具備較強的抗經濟周期屬性。
從歷史估值來看,物業公司2020年是疫情下的熱門賽道,而2021-2022年受地產板塊下挫,估值來到極低水平。
2020年疫情爆發后,物業板塊反而迎來了估值提升。一方面物業承擔為業主提供最后一公里生活服務和社匙消殺的重要任務,社匙增值服務迎來增長;另一方面2016-2020年關聯房企銷售陸續進入竣工交付,推升物業公司在管面積以及對應收入和利潤增速。
2021年龍頭出現債務違約后,物業板塊估值整體下挫。物業公司和母公司房企之間的母子關聯導致市場擔心物業公司可能會成為母公司房企的融資工具。此外,母公司房企銷售持續下降,預示著未來可提供給物業公司竣工交付的面積增速會持續減弱。
截至2022年10月28日,由A+H61名個股組成的物業服務板塊市盈率(TTM)降至8.17倍,2021年同期為24.74倍。板塊估值回落至歷史最低值。
從基本面來看,物業管理公司可以分成規模成長性、管理效率、收入增長潛力、獨立性和利潤穩定性五個方面來衡量。短期地產行業基本面筑底未完成前,物業公司和地產公司受政策影響同漲同跌;地產行業基本面企穩后,物業公司有望走出獨立行情,估值回歸,由業績增速而定。
浙商證券認為,地產基本面筑底在即,物業公司還有較大修復空間。
投資機會上,民生證券指出,受益于近期地產開發端促進政策密集推出,市場對物業公司經營可持續性預期有所改善,對物企的獨立性認知持續強化,物業管理行業估值有望進一步提升。建議關注高彈性與高成長兩條投資主線:
1)高彈性標的:市場對公司經營可持續性分歧較大、PB較低、且母公司受益近期政策較多的實力物企——旭輝永升服務、碧桂園服務、新城悅服務;
2)高成長標的:業務具有強確定性、母公司經營穩健、收入規模高增長的優質物企——濱江服務、新希望服務。上述公司長期考慮特色增值業務成長與滲透率提升,短期仍以價值重估為主。
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